序言

最近，一个词在川渝地区越来越流行，成为政界、商界的焦点，在一些有远见的人士眼中创造了投资机会。

本术语是指成渝双城经济圈。

什么是成渝双城经济圈（以下简称“成渝双城经济圈”）我就不解释了。我会重点讲一下它对我们的影响，因为它可以给包括你在内的所有人带来实实在在的好处。 “给钱。”

成渝地区双城经济圈对川渝人民的影响，与深圳经济特区对广东人民的影响类似。

如果说当年你错过了深圳经济特区的机会，后来也错过了西部大开发的机会，那么你一定不能错过成渝地区双城经济圈的机会。

对于生活在川渝地区的人来说，你可能不关注深圳经济特区，但你一定关注成渝经济圈。

具体来说，它对川渝地区人民的影响是复杂的、涉及多方面的。在这里，我们先从房子开始。

因为房子对于很多人来说是最重要的财产。没有房子就不可能有家庭，有多套房子的家庭就会有大事业。在成渝经济圈的发展中，抓住房地产可能带来的商机，将帮助您照顾好生活中最重要的事情。重要资产。

双城经济圈建设

你家的茅草棚都可能站在风口上

之家，分两部分来说：

一种是城里的房子，一种是农村的房子。

有人可能会问：这和农村的房子有什么关系呢？

川渝君表示，事关利益重大。

你以为成渝经济圈就是两个圈。您错了。以成都、重庆两个国家中心城市为核心，形成成都都市圈和重庆都市圈。

两个都市圈之间形成了成渝发展主轴。

主轴线两侧分布着三个城区。

同时，成渝经济圈连接承绵城市带和沿江城市带。

上述“两圈、一轴、三密区、两条城市带”将直接连接成都、德阳、眉山、资阳及重庆主城9个区，以及渝西12个区（江津、璧山、涪陵） 、长寿、合川、永川、南川、大足、潼南、铜梁、荣昌、綦江）群众直接受益。

间接惠及绵阳、乐山、宜宾、泸州、内江、自贡、南充、遂宁、广安、达州、万州等区域中心城市和地级市人民群众。

问题的关键来了。在推进成渝地区双城经济圈建设过程中，总有产业要规划、大企业要入驻、路桥要修、房屋工厂要建，需要腾出空间。许多农村土地面临征用。

你家的房子，不管是泥墙的、砖墙的，甚至是茅草屋，都面临着拆迁吗？

大量农村居民会因为拆迁而一夜暴富吗？

这些获得货币补偿的农村居民是否会搬到城市直接用这些钱买房呢？

这是否会为沿线城市的楼市注入新的购买力？

而我们知道，成渝地区双城经济圈的开发建设不能只是修路、修桥、修房子、建工厂。肯定会有很多产业的崛起，包括旅游业。这会促进这些地方的经济、人口和教育吗？增加？

包括县城在内的沿线城市是否会获得巨额红利？

以前你在县城的房子可能只值30万元，还可能没有人买。

现在周边农村居民涌入，能卖吗？

而即使不出售、不出租、不居住，租金或固定资产的价值会增加吗？

双城买房投资行情分析

成都在双涨，重庆在双降

以上是成渝地区双城经济圈开发建设过程中，给老百姓带来的房地产红利分析。然而，对于嗅觉灵敏的普通房地产投资者来说，仅仅了解全局显然是不够的。

既然是成渝经济圈，瞄准两个核心城市就显得极其重要。

那么，真正了解成渝两地的房地产市场就显得尤为重要。

接下来我们来分析一下成都和重庆的房地产市场。

我们先来看看两个城市的房价：

中国房价报价网二手房数据显示：

2019年，重庆二手房均价为12239元/平方米，在全国百强城市中排名第47位。

2019年，成都二手房均价为16130元/平方米，在全国百强城市中排名第20位。

第一太平戴维斯数据显示：

2019年，成都主城区一手住宅成交均价为17588元/平方米。

2019年，重庆主城区一手住宅成交均价为12549元/平方米。

对比发现，无论是主城区二手房均价还是新房成交均价，成都的单价均高于重庆，分别为3891元/平方米和5039元/平方米。元/平方米分别上涨。

以上数据只是静态表示。动态趋势又如何呢？

这就需要从市场的垂直梯度来看上面的静态数据。

4月16日，国家统计局公布2020年3月70个大中城市商品住宅销售价格数据：

成都市二手住宅价格：环比上涨0.7%，同比上涨1.8%。

重庆二手住宅价格：环比下降0.7%，同比下降0.7%。

（注：数据调查范围包括两市市辖区，不含县）

分析数据的结果令人惊讶：

成都房价双双上涨，重庆双双下跌！

成都、重庆的二手房价格已经形成冰火两重天的局面。

这种变化体现在市民固定资产的保值增值上，这意味着3月份成都市民拥有的房产总价环比和去年3月份均呈上涨趋势。

同期，重庆市民拥有的房地产总价格下降。

如果只考虑二手房的价格变化太过片面，那么新房的情况又如何呢？

数据显示，3月份成都、重庆新建住宅价格变化如下：

成都：环比上涨0.5%，同比上涨10.5%。

重庆：环比增长0.3%，同比增长6.2%。

从增值和保值的角度来看，重庆的新房价格仍然不及成都。

与成都相比，为何重庆房价显得疲软？

这与近两年重庆商品房供应充足有关。

中国指数研究院数据显示：

2019年，重庆主城区商品房销售面积（含二手房）2284.42万平方米，同比下降20%，降幅达19.52%。

2016年重庆楼市回暖以来，成交量持续上升。 2018年成交量近3000万平方米。但随着市场热度降温、购房需求消耗，2019年成交量大幅萎缩，市场需求增长乏力，市场处于供过于求的状态。寻求的姿势。

成都的情况与重庆不同。

第一太平戴维斯的数据显示：

2019年，成都市主城区销售一手住房约384.9万平方米（不含二手房），同比小幅下降4.9%。

与2018年相比，交易量降幅明显收窄。

其中一处交易量同比下降20%，另一处交易量同比小幅下降4.9%。下降幅度显然不在同一水平。

相比之下，成都楼市整体表现较好。

值得注意的是，2019年成都主城区一手住宅成交面积远小于重庆。这主要是因为成都的住宅供应集中在传统郊区。

双城房价影响因素分析

八大指标，重庆占的优势不大

选择城市买房时，不仅要看当前房价的绝对值，还要看决定房价的因素的变化。

比如鹤岗，房价已经跌到白菜价了。最直接的两个因素是鹤岗的经济板块和人口这些年不断萎缩。 GDP从2012年的358亿元下降到2018年的289.6亿元。人口从2008年的109.4万人减少到2018年的99.5万人。

人口与经济发展从来都是相辅相成的。经济不能好转，人口自然会流失，房价自然会下跌。这会体现在老百姓固定资产的缩水和折旧上。

那么，影响成渝房价的指标因素有哪些呢？

这里主要分析经济、人口、土地供应、商业、大学、交通、上市公司、房产税等指标。

1.经济趋势。

主要看GDP，准确的说是看名义增速的走势，因为实际增速意义不大。

然而，对于大多数人来说，名义GDP增长率是一个非常专业且陌生的东西，并不容易理解。

这里川渝君换个角度看，看一下成渝两地近五年的GDP占比。

这个对比一来简单，二来直观，三来能够看到变化，非常具有说明性。

根据川渝楼市制作的《2015-2019重庆成都GDP比值、差值》表不难发现，近五年来，两地发展迅速，GDP快速增长。除2018年外，GDP绝对差值总体呈扩大趋势。

但两地GDP比值总体趋势呈缩小趋势，2018年一度缩小至1.33。

这说明成都近两年的发展态势要好于重庆。

2. 人口趋势。

房地产界有一个传统观点，认为人口净流入城市是影响城市房价的重要指标。人口净流入越大，房地产市场越乐观。

当然，这并不是绝对的关系。

当一个城市的房价收入比在20以上时，每年的人口净流入对城市房价的贡献非常有限，因为房价收入比过高。尽管城镇常住人口数量有所增加，但居民收入仍将受到限制。还是买不起房。

那么，房价收入比是多少呢？

是每户住房总价/家庭年总收入。

例如：

2020年成都二环路边上的一手住房，如果是房产面积120平方米的三居室，按单价2万元/平方米计算米，房屋均价为240万元。

如果一个家庭月收入2万元，年收入24万元，则240万元除以24万元，房价收入比为10。

如果房价上涨，同样一套房子的总价为480万元，但居民收入不变，月收入仍为2万元，那么房价收入比为20。

也就是说，一个家庭需要20年不吃不喝，才能买得起成都二环附近的房子。

此时，人口净流入对这些地方的房价影响不大，主要取决于富裕人群的数量。

从实际情况来看，目前成都和重庆的房价收入比普遍远低于20，人口净流入对这两个城市房价的影响非常大。

这里，川渝君根据两地的统计年报，整理了2015年至2019年重庆和成都常住人口变化的比例和差异。

对比数据不难发现，近五年来，重庆和成都常住人口总体呈现增长趋势，但常住人口比例却不断萎缩。虽然差异有所波动，但总体趋势是缩小的。

这表明过去两年成都对人口的吸引力比重庆更强。

人口其实还有一个非常重要的房价指标，那就是人才。

凡是具有一定专业知识或技能的人，都可以称为人才。当他们从事创造性工作时，他们的收入往往比普通工人高得多。

当然，这些群体比普通工人更有能力在城市购买住房。

那么，成都和重庆哪个对人才更有吸引力呢？

第十六届我国国际人才交流大会数据显示：

2017年外国人眼中最具吸引力的中国城市前十名分别是：

上海、北京、合肥、青岛、深圳、杭州、苏州、成都、南京、广州。

重庆不在名单上。

2018年，成都、重庆双双落榜。

然而，成都进入了2018年外国人眼中最具潜力城市前十名。

重庆未能上榜。

受国内外疫情影响，2020年中国国际人才交流大会延期举办，2019年排名数据尚未公布。

值得一提的是，中国国际人才交流大会是我国唯一专门向外国（境外）专家组织、培训机构、专业人才开放的最高规格的人才会议。自2018年起，会议由科技部和深圳市共同主办。

以上就是外国人眼中成都和重庆的城市吸引力。

那么您如何看待国内人才呢？

《中国城市活力研究报告》 数据显示，在中国100个主要城市中，成都、重庆的人口吸引力和人才吸引力名列前茅。近三年，成都分别位居全国第七、第七、第六位。重庆排名比较靠前，《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》。年年排名第八。

相比之下，成都在人口吸引力和人才吸引力方面优于重庆。

这一结果与2015年至2019年两地常住人口变化得出的结论几乎一致。

3、土地流转情况。

土地成本是影响一个地方房价的一个非常重要的因素。

现有研究结果表明，房地产企业的拿地成本占房价的30%至40%。

那么，成都、重庆本地拍卖现状如何？

第一太平戴维斯公布的数据显示：

2019年，成都主城区住宅用地成交量达200万平方米，同比大幅增长约54%；

主城区住宅用地成交均价稳步上升，达到每平方米约10154.2元，同比上涨27%；

成都本地拍卖全年平均溢价率约为19%；

郊区住宅平均地价约为每平方米6664.1元，同比上涨31%；

年平均保费率达到约21%。

2019年，重庆住宅用地成交量1401.1万平方米，同比下降10.1%；

由于优质地块稀缺引发激烈竞价，住宅用地成交平均楼面价同比上涨19.7%至每平方米6186元。

从土地交易价格来看，重庆的土地出让金正在下降，而成都的土地出让金则非常坚挺。

2019年，重庆市土地出让收入1559.9亿元。市场本身就不小，在全国排名第八。成都虽然排名第十，但增速强劲，而重庆增速为负，是前十中唯一负增长的城市。势头很弱。

进入2020年，成都本地拍卖市场异常火爆。相比之下，重庆的人气则低迷。

1-3月，成都土地成交额198亿元，同比增长32%，成交额位居全国第五。

同期，重庆土地成交额172亿元，同比增长-17%，成交额排名全国第八。

不难看出，一季度重庆卖地与2019年一样疲软。

房地产公司的土地成本较低，开发的新房价格通常不会离谱。

这也是这两年重庆房价相对温和的原因之一。

对于很多已经购房的居民来说，他们自然不希望看到这样的结果，因为这意味着他们所持有的房产价值并没有大幅增长，甚至可能面临缩水。

不过，对于那些还没有买房的人来说，房价下跌是件好事，因为这意味着他们离买房梦想越来越近了。

对于投资者来说，恐怕还需要考虑很多因素才能决定是否出手。

4、商业魅力。

在影响房价走势的众多指标中，川渝君认为，城市商业魅力指数是一个非常重要的参考单位。

因为在评价城市商业核心指数时，通常考虑的是品牌入驻带来的集聚效益。

集聚效应越好，城市拥有或吸引的高端消费群体就越多。在这样的城市，房地产市场的购房需求往往比较旺盛。

对比2016-2019年成都、重庆城市商业魅力指数发现，15个新一线城市（成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞） 、青岛、沉阳、宁波、昆明），成都的商务吸引力指数好于重庆。

成都已连续4年位居第一，且该指数逐年上升。近两年该指数为100，而重庆的商业指数则有跌有升。总体趋势良好，在15个新一线城市中排名逐年上升，分别位居排行榜第一。第六名、第四名、第三名、第三名。

5.应届大学毕业生的保留率。

这里的应届大学毕业生留存率是指聚集在一个城市的高校应届毕业生留在城市就业创业的比例。

大学毕业生越多，保留率越高，城市的住房需求就越大。

尽管地方政府配置了人才公寓或人才住房，但这些住房的舒适度更偏向于紧缺人才和高端人才。对于那些需求不那么紧缺的人才来说，分配的住房舒适度往往不高。

以成都市为例，《2020应届生的城市选择》A、B类人才可享受租购优惠政策的面积原则上不超过120平方米。 C类人才享受租购优惠政策的面积原则上不超过90平方米。享受优惠政策的面积原则上不超过60平方米。

而且我们知道，人才等级越高，数量就越少。

对于一个城市来说，C类和D类人才往往远远多于A类和B类人才。当大量C类和D类人才结婚生子、老人迁往城市时，往往会选择在市场上购买空间更大、舒适度更高。商品房。

事实上，他们大学一毕业，父母就已经集资在他们工作的城市买了房子。他们所需要的只是购房配额和雇主开具的收入证明。就是这样（住房贷款）。

那么，成都、重庆两地高校应届毕业生的留校率如何？

我们先来看一组来自重庆的数据：

那么，在成都留学的成都高校就业情况如何呢？

回答这个问题是非常麻烦的。

因为聚集在成都的高校不仅有成都市政府所属的高校，还有省属、教育部直属的高校。

对于成都市属高校毕业生的流动情况，目前这方面的公开数据较为碎片化，多采用四川省教育厅发布的数据。

因为四川省教育厅历年公布的四川高校毕业生就业去向大多是以全国31个省市为统计流向。

除2017年外，成都未纳入单独统计单位。

如果将2017年的数据与重庆进行对比，当年选择在成都务工的人数多达19.4万人，远高于同期重庆留在重庆务工的人数。

由此可见，四川高校毕业生给成都房地产市场带来的购房需求远高于同期重庆高校毕业生给重庆房地产市场带来的购房需求。

国内某招聘网站近期发布的一份《成都东客站5日试通车 将成西部最大客运枢纽》报告显示，新一线城市中，成都、杭州、西安最受欢迎，而重庆并未跻身前三。

6、上市公司数量及市值。

通常，入驻城市的上市公司越多，房地产市场的购房需求就越大。

数据显示，截至2019年12月31日，全国各省市上市公司市值数据排名中，

成都以77家上市公司、总市值7666.44亿位居全国第11位。

重庆以53家上市公司、总市值6507.47亿元位居全国第14位。

哪些入驻房地产市场的上市公司增加了成渝房地产市场的购房需求，一目了然。

7、交通便利。

交通便利一直是很多人选择城市买房的参考标准之一。

评估流量的维度有很多，从不同的维度会得出不同的结论。

由于经济、文化、历史、地理等方面的原因，川渝两地民众尤其是网友经常争论谁是第一，包括谁的交通更便利、谁的旅客吞吐量更大。

有时，官方媒体的一句不经意的言论，可能会引发川渝地区网民的口水战。

例如，《成都商报》2010年12月2日《西部最大客运枢纽基本成型 今年底投用》报道称，成都客运东站建成后将成为西部地区最大、最高端的综合客运枢纽。

这一说法让部分重庆网友感到不舒服，纷纷找证据反驳。

几年后，重庆晨报旗下上游新闻在2017年8月11日题为《2019Q2中国主要城市交通分析报告》的报道中指出，重庆西站是西部最大的客运枢纽，集长途巴士、公交车、铁路等交通方式。预计，每年列车旅客流量将达到4218万人次。

四川网友看到这篇报道后很不高兴。

成都官媒2018年5月10日报道，2018年成都东站客流总量将突破1亿人次，设有成都西、成兰、成渝、成贵、成昆、川青、川藏、成都等主要列车绵乐等方向，日均客流量近20万人次，预计到2020年年客流量将达到1.5亿人次。

成都和重庆哪个交通更方便，位置如何？

川渝君更喜欢这样的提法：

成都是西南地区最大的铁路枢纽，在铁路范围内只能说是“最大”。

重庆是西南地区的综合交通枢纽。是全国唯一拥有水路、铁路、公交、航空等多种运输方式的大型交通枢纽。因为在水路上，重庆确实有成都不具备的优势。这也是交通枢纽的一部分。希望降低水运成本的跨国公司选择落户重庆的重要原因之一。

当然，从城市宜居性的角度来看，重庆的交通有其致命的弱点，那就是拥堵。

高德地图010-30000显示：

中国十大交通拥堵城市中，有9个位于北方，而南方唯一拥堵城市是重庆，高峰出行延误指数为1.964，位居全国第一。

当然，重庆的拥堵与地势狭窄、土地珍贵有关。重庆是山城，不能像平原城市那样“任性”建设一二三环。因此，重庆“十路九堵，一条在修”。

相比之下，成都也很拥堵，但没有拥堵到长期位居全国前十的程度。

这为成都的宜居指数加分不少。想必，这也是一些人选择成都买房的重要原因之一。

8.财产税。

有说法认为，重庆房价不高与房产税有关。

目前，这一说法很难找到直接的数据支持。

不过，房产税传达的信息确实会影响房地产企业的项目开发和公民的购房选择。

2011年1月28日，重庆（以及上海）开始试点房产税。

试点地区为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，俗称“主城九区”。

值得玩味的是集合对象，分为三类：

个人拥有的单户住宅；

高档住宅；

在重庆市无户籍、无经商、无工作的个人新购买的第二套及以上普通住房。

前两类征税对象均属于豪宅。该税的诞生对于房地产企业豪宅开发以及消费者购买豪宅都有一定的抑制作用。

第三类征税对象对大规模炒房者和投资者具有震慑作用。

当然，重庆的房产税征收，对于急需住房的真实购房者，包括急需一些改善性住房的购房者，给予了充分的政策倾斜和安慰。

这从历年重庆房产税起征点的调整就可以看出。

重庆自2011年实施房产税试点以来，及时调整起征点，使房产税能够稳定房价，而不是成为洪水猛兽。

以2012年起征点调整为例：

当年，重庆主城九区新建商品房成交均价为6389元/平方米。按照高档商品住宅定义，以主城九区近两年新建商品住宅成交均价的2倍（含）作为征收起点。 2012年、2013年主城九区新建商品住宅建筑面积均价是均价的两倍，为13192元/平方米。

2018年征收标准提高至15455元/平方米。

2019年征收标准提高至17630元/平方米。

2020年征收标准提高至19587元/平方米。

之前我们曾提到，2019年重庆主城区一手住宅成交均价为12549元/平方米。

由此不难看出，如果在重庆主城区购买普通住房，只要不是二套房，就很难被征收房产税。

假设一下，如果这个标准搬到成都，恐怕行不通，因为2019年成都主城区一手住宅成交均价为17588元/平方米。

这很简单。如果一个普通人在主城区稍微好一点的位置购买新房，他可能会面临房产税的风险。

幸运的是，成都尚未开征房产税。即使成都开征房产税，也不会执行重庆的标准。相反，它将在“一城一策”的国家政策背景下，充分考虑迫切需要，制定适当的政策。购房者感受的起点。

对于成都乃至四川想要在重庆买房的消费者来说，通过上述分析不难知道，购买普通住宅（不是豪宅）通常不涉及房产税。

小结

川渝君从以上八个维度分析了成渝地区购房的八个考虑因素。由于这些分析是基于两地既定条件进行的，因此只能作为购房和城市选择的参考。

随着成渝地区双城经济圈建设的推进，这些影响房价走向的指标也将发生相应的变化。

比如，3月27日，成渝两地联合推出新政策，将对两地楼市和房价走势变化产生深远影响。这个新政策就是成渝地区双城经济圈住房公积金一体化（这天只召开了座谈会，政策有待后续）。

当然，两地公积金互汇互贷只是成渝一体化的破碎形式。两地要真正协调发展，恐怕还得把社会保障服务、户籍政策、基础教育服务等诸多方面融合起来。

不过，这个过程会很快，因为两地已经实行一站式交通卡，公积金互通和互贷已经到了商讨具体细节的阶段。交通服务一体化、知识产权司法保护一体化启动。基础设施、现代产业、公共服务、生态环境一体化正在推进。

每一次融合的进步都会带来相应领域的变化。

当然，上述影响房价构成的8个指标因素也会发生相应的变化。至于变化的天平会倾向于成都还是重庆，恐怕还需要具体问题具体分析。

可以预见，随着成渝地区双城经济圈建设的推进以及上述指标的变化，成渝地区房地产市场或将迎来新一轮洗牌，其中房价也将发生变化。

这种变化可能是温和的，这期间肯定会出现机遇，也会出现风险。

希望你们在这个史无前例的建设中国第四极的进程中，能够站在最前列，创造属于自己的宝贵财富！

个个都是有钱人，但是却没钱！百万富翁70%的资产是房子。房价还敢大幅下跌吗？